Сады Старой Руссы
Саженцы Садоводство Ярмарки Старая Русса
Главная » Каталог

Каталог саженцев и посадочного материала «Садов Старой Руссы»

Освоение земельного участка это


Освоение земельного участка - права и обязанности

Частные земельные участки могут по-разному использоваться и иметь различные ограничения. Использование участка должно быть строго в соответствии с его назначением. Постройки также должны возводиться в соответствии со всеми требованиями и ограничениями по земельному участку. Разберемся по порядку во всем их многообразии.

Назначение земельного участка

Частные земельные участки в основном относятся к следующим видам разрешенного использования земель: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), для дачного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ), для садоводства, для огородничества. Каждый из этих видов земель имеет свои особенности и ограничения. Помимо назначения земельного участка имеет значение и его месторасположение – в границах населенного пункта или нет.

Использование участка возможно только в соответствии с его назначением, а строительство - только в соответствии с видами построек, разрешенных на данном виде земель. Если собственник возвел постройку с нарушением существующих требований и ограничений, она может быть признана самовольной с последствиями вплоть до принудительного её сноса. Также стоит отметить, что предпринимательская деятельность на таких участках запрещена: предпринимательская деятельность будет являться нецелевым использованием земельного участка, при этом участок может быть изъят в судебном порядке.

ИЖС

Участок под индивидуальное жилищное строительство располагается в границах населенного пункта и может использоваться только для строительства частного жилого дома. Дом на участке под ИЖС должен быть не выше трех этажей (плюс мансарда) и предназначен для проживания одной семьи. На землях ИЖС при строительстве дома необходимо получать разрешение на строительство. Разрешение на строительство получается в упрощенном порядке на основании заявления, правоустанавливающих документов и схемы расположения дома на участке. Подготовка проектной документации, как и государственная экспертиза, не требуется. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после окончания строительства. Собственник независим от своих соседей по улице и все решения принимает самостоятельно.

Дачное строительство

Участки с назначением под дачное строительство могут находиться в населенном пункте и вне его. На землях под дачное строительство можно строить полноценный загородный дом, который будет являться объектом капитального строительства. В дачном строительстве различают жилой дом (в последующем с регистрацией в доме) и жилое строение (без регистрации в доме). Разрешение на строительство не требуется. Возможны ограничения, установленные самим дачным поселком. Регистрация построенного дома осуществляется по дачной амнистии – в упрощенном порядке регистрации строения на участке. Для получения свидетельства о собственности в местное самоуправление подается декларация о построенном на данном участке доме или строении. Собственник зависит от решений правления дачного поселка, в котором располагается участок.

Садоводство

На землях под садоводство можно строить капитальное жилое строение, которое ничем не отличается от жилого дома. Получать разрешение на строительство не нужно. Право собственности на строение оформляется по дачной амнистии. Собственник зависит от решений, принимаемых садовым товариществом.

Огородничество

Право на строительство жилого строения должно быть прописано в назначении земельного участка. Если право на строительство жилого строения прописано, то строение можно строить только некапитальное, а также некапитальные хозяйственные постройки. Если право на строительство в документах не прописано, это означает, что на данном участке запрещено любое строительство. Собственник учитывает интересы огороднического объединения граждан, членом которого он может являться.

ЛПХ

Необходимо разделять участки для личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта и вне границ. От месторасположения зависят ограничения в использовании участка.

Если участок находится на землях населенного пункта, то прав на строительство объектов даже немного больше, чем у собственника участка под ИЖС. Владелец участка под ЛПХ в населенном пункте может построить не только полноценный жилой дом, но и множество других построек, включая производственные здания. Налог на земельный участок существенно меньше налога на участок под ИЖС в этом же населенном пункте. Собственник независим в принятии решений от соседей. Получение разрешения на строительство жилого дома необходимо. Необходимо получать технический и кадастровый паспорта объекта после завершения строительства.

Если участок находится вне населенного пункта, то строительство любых объектов запрещено.

КФХ

Частное лицо может владеть участком для ведения крестьянско-фермерского хозяйства без осуществления фермерской деятельности. Требование к обязательной организации фермы на землях КФХ в законе не прописано. На данных землях разрешено строить полноценный загородный дом, однако, такое строительство встречается крайне редко. Собственник вправе построить на участке несколько капитальных и некапитальных строений различного назначения, вплоть до производственных объектов. Разрешение на строительство получать необходимо. Управление может производиться как в форме объединения собственников по аналогии с дачными или садовыми поселками, так и индивидуально, по аналогии с ИЖС и ЛПХ.

Права на участок

Земельный участок может принадлежать гражданину не только на праве собственности, но и на основании договора аренды. В этом случае все права на построенный дом будут принадлежать арендатору при условии, что постройка согласована с арендодателем. В договоре аренды может быть прописан пункт о запрете на строительство. Но даже если в договоре указано, что строительство разрешено или, тем более, нет никаких указаний относительно строительства на участке, лучше получить письменное согласие собственника на строительство любого объекта. Если земельный участок арендован у государства, то гражданин имеет право выкупить его в собственность. Арендовать у государства можно практически любой участок. Наиболее распространено предоставление в аренду участков под ИЖС. Цена выкупа земельного участка устанавливается государством и зависит от региона и численности населения в конкретном населенном пункте. Чем выше населенность, тем выше стоимость выкупа земельного участка.

Расположение дома

Строительство должно осуществляться с соблюдением норм и правил, носящими как обязательный, так и рекомендательный характер. К обязательным можно отнести противопожарные нормы и нормы инсоляции (доступ солнечного света). Максимально близкими к обязательным требованиям являются санитарно-бытовые нормы, а также правила, прописанные в уставе организованного поселка, частью которого является земельный участок.

Стоит отметить, что большинство этих норм не пересматривались с 80-х годов прошлого столетия, поэтому их разумность иногда вызывает большие сомнения.

При расчете расстояния от стены дома следует учитывать, что стена – понятие условное. Расчет должен осуществляться от цоколя, крыльца, навеса, эркера и других выступающих элементов, если они выступают более чем на 50 см.

Обязательные нормы (минимумы):

  • 5 метров от красной линии дороги (2 и более полос) до жилой постройки
  • 3 метра от красной линии проезда (1 полоса) до жилой постройки
  • От 6 до 15 метров от стены дома до соседнего дома (расстояние зависит от материалов постройки и степени их огнестойкости: несгораемые постройки – 6 метров, трудносгораемые – 8-10 метров, сгораемые – 10-15 метров)
  • 3 метра от стены дома до забора соседа
  • 15 метров от стены дома до лесного массива
  • 1 метр от хозяйственной постройки до забора соседа (кроме построек для скота и птицы), при этом скат крыши должен заканчиваться до границы участка
  • От 1 до 1,5 метров расстояние от стены дома до забора для боковой границы участка, за которым не располагается соседний участок
  • 6 метров от стены дома до хозяйственной постройки на этом же участке
  • 12 метров от стены дома до туалета
  • 8 метров от стены дома до бани
  • 8 метров от туалета до колодца
  • От 1,5 до 30 метров от дома до электрического столба
  • От 25 до 55 метров от высоковольтных ЛЭП (330 кВ – 25 метров, 1150 В – 55 метров) до стены дома

Нормы для скота и птицы:

  • 4 метра от хозяйственной постройки до границы соседнего участка
  • 12 метров от хозяйственной постройки до границы дома
  • Высота хозяйственных строений для скота и птицы не менее 2,4 метра

Нормы для деревьев и кустарников:

  • 5 метров расстояние от стены дома до ближайшего дерева
  • От 1,5 до 2 метров от деревьев до подземных сетей
  • 4 метра от дерева до опоры ЛЭП
  • 1,5 метра от кустарника до стены дома
  • 1 метр от кустарника до границы участка
  • 2 метра от среднерослого дерева до границы участка
  • 4 метра от высокорослого дерева до границы участка

Рекомендации по сторонам света

  • Солнце движется с востока на юго-восток, и далее через юг на юго-запад. Тень ложится на север, утром продвигается с запада и северо-запада через север на северо-восток и восток к вечеру. Учитывайте это при расположении комнат. С 14 часов солнце светит с юго-запада. В северных комнатах солнце может появиться только летом рано утром или поздно вечером.
  • Огород лучше делать на юге участка, чтобы тень от дома падала на другую сторону.
  • При отсутствии гаража лучше планировать место для парковки автомобиля в тени дома.
  • Туалет планируйте на севере в тени.
  • Представьте тень от будущего дома и учтите расположение дома соседа. Чтобы тень не попадала на соседний дом, необходимо расстояние между домами сделать больше высоты дома. Солнце в доме соседа должно быть не менее 2 часов в день.

Запрет строительства:

  • 20 метров от озера, реки, водохранилища; запрет строительства и ограждения выхода к воде
  • На расстоянии до 500 метров от водоема ограничения по строительству, в основном на сброс воды
  • Диаметр до 100 метров от природного источника водоснабжения (ручья)
  • Диаметр от 100 метров от очистных сооружений большой производительности

Виды и размеры домов и строений

Внешний вид дома и его размер может быть регламентирован уставом организации, объединяющей жителей поселка. В законе нет требований к видам домов и строений, однако, существуют некоторые ограничения.

Земельный участокМожно строить
ИЖСкапитальный жилой дом не выше трех этажей, в качестве четвертого этажа можно построить мансарду, площадь дома до 1500 кв.м
ЛПХ в населенном пунктекапитальный жилой дом не выше трех этажей, в качестве четвертого этажа можно построить мансарду
для дачного строительствакапитальный жилой дом или капитальное жилое строение
для садоводстватолько капитальное жилое строение
для огородничестватолько некапитальное жилое строение и некапитальные хозяйственные постройки
КФХстроить жилой дом любого размера, но только после получения разрешения на строительство

Капитальный жилой дом – подходит для круглогодичного проживания, можно постоянно зарегистрироваться в доме.

Капитальное жилое строение – капитальный жилой дом преимущественно не для постоянного проживания без права постоянной регистрации в доме. Если строение пригодно для круглогодичного проживания и находится в населенном пункте, то регистрация разрешена.

Некапитальное жилое строение – временный, сезонный характер строения.

Подведем итоги

Назначение землиТип постройкиРазрешение на строительствоСоблюдение норм и правилФорма правления
ИЖСКапитальный жилой домДа, в упрощенном порядкеДаИндивидуальное
ЛПХ в населенном пунктеКапитальный жилой домДаДаИндивидуальное
ЛПХ вне населенного пункта---Индивидуальное
Для дачного строительстваКапитальный жилой дом / капитальное жилое строениеНетДа, плюс соответствие проекту планировки территорииПредседатель
Для садоводстваКапитальное жилое строениеНетДа, плюс соответствие проекту планировки территорииПредседатель
Для огородничестваНекапитальное жилое строениеНетДаИндивидуальное / председатель
КФХКапитальный домДаДаИндивидуальное / председатель

Законодательство

Земельный кодекс:

Глава V. Возникновение прав на землю

  • Статья 33. Нормы предоставления земельных участков
  • Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения

Глава I.1. Земельные участки

  • Статья 11.4. Раздел земельного участка
  • Статья 11.9. Требования к образуемым и измененным земельным участкам

Глава VII. Прекращение и ограничение прав на землю

  • Статья 54. Условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лиц, не являющихся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования земельного участка

Градостроительный кодекс (Федеральный закон № 190-ФЗ от 29.12.2004):

Глава 6. Архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства

  • Статья 48. Архитектурно-строительное проектирование (Пункт 3)
  • Статья 51. Разрешение на строительство (Пункт 9 и 17)

Гражданский кодекс:

Глава 14. Приобретение права собственности

  • Статья 222. Самовольная постройка

Глава 17. Право собственности и другие вещные права на землю

  • Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю
  • Статья 263. Застройка земельного участка

Федеральные законы:

  • "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (дачная амнистия на строения до 01 января 2010 г.)
  • "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" от 15.04.1998 г. № 66-ФЗ
  • "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ
  • "О личном подсобном хозяйстве" от 07.07.2003 г. № 112-ФЗ
  • "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ
  • "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ (Закон о дачной амнистии)
  • "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 17.07.2009 г. № 174-ФЗ (дачная амнистия на строения до 01 марта 2015 г.)

Постановления:

  • Постановление Конституционного суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П по делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в связи с жалобами ряда граждан
  • Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 10 июня 2010 г. № 64 г. Москва "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10"

СНиП – Строительные нормы и правила:

  • СНиП 3.05.04-85 "Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации"
  • СНиП 2.04.03-85 "Канализация. Наружные сети и сооружения"
  • СНиП 1.05.03-87 "Нормы задела в жилищном строительстве с учетом комплексной застройки"
  • СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений"
  • СНиП 30-02-97 "Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан"
  • СП 11-106-97 "Порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих (дачных) объединений граждан"
  • СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные"

СанПиН – Санитарные нормы и правила:

  • СанПиН 2.1.5.980-00 "Гигиенические требования к охране поверхностных вод"
  • СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях"

www.realto.ru

Сколько времени выделяется на освоение земельного участка? Является ли незаконная плотина соседа препятствием для освоения участка?

Здравствуйте, Елизавета! Сроки освоения указаны в ст.6 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ. В соответствии с п.3 данной статьи, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. При этом под ведением сельского хозяйства понимается, исходя из смысла п.1 ст.79 ЗК РФ, использование соответствующих земельных участков под «пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)».

В трехлетний срок, упоминаемый в п.3 ст.6 Федерального Закона № 101-ФЗ, не включается срок, в течение которого земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. Наличие незаконно возведенной плотины, приводящее к заболачиванию Вашего участка, в принципе, может трактоваться как такое «иное обстоятельство» (если вести речь об использовании участка под пашню).

Что предпринимать? — в случае повторных проверок с составлением предписаний либо в случае привлечения Вас к ответственности обжаловать действия проверяющих органов. Возможно также Ваше обращение в суд с иском к соседу об устранении нарушений Вашего права собственности на Ваш участок, не связанного с лишением владения и выражающегося в незаконном возведении плотины. Сам факт судопроизводства по такому Вашему иску будет подтверждением того, что Вы не сидите сложа руки, а предпринимаете зависящие от Вас действия, направленные на восстановление качества земли.

С уважением, А.Д.Руслин.

pravoved.ru

Освоение земельного участка отодвигает срок его аренды – решение АС МО

Освоение земельного участка отодвигает срок его аренды – решение АС МО

Арбитражным судом Московской области рассмотрено дело № А41-96888/2017 от 14.02.2018 г., в котором указано следующее.

Администрация обратилась в суд о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

В 2013 г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка для размещения объектов общественно-делового и гражданского строительства.  В целях проверки использования земельного участка по целевому назначению истцом было проведено его обследование. В результате было выявлено, что земельный участок не используется по его назначению, что, исходя из содержания пп 4 п 2 ст 45, 46 ЗК РФ, является основанием прекращения аренды по инициативе арендодателя.

Действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка». При этом, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку земля предоставлялась под строительство, освоение участка – это его  обязательный этап, связанный с подготовкой, то есть получением всей необходимой документации и разрешений, без которой осуществлять строительство запрещено законом.

В ходе подготовительных работ было установлено, что на участке имеется подземный газопровод высокого давления. При этом о данном обстоятельстве местные власти (арендодатель) не поставили в известность арендатора. Кроме того, арендатором было обнаружено наложение на участок трассы Москва-Петербург.

В результате подготовительный этап работы, по итогам которого ответчик смог обратиться за получением разрешительной документации завершился в 2016 г, Градостроительный план выдан ответчику в январе 2017 года.

После получения градостроительного плана ответчиком был проведен ряд дальнейших подготовительных работ по согласованию непосредственного строительства.

При указанных обстоятельствах, а также учитывая отсутствие задолженности по арендной плате, в иске администрации было отказано.

legal-union.ru

Неиспользование земельного участка в целях строительства, как основание прекращения договора аренды - Юрист Петрова Татьяна Александровна - Статьи

Земля является важнейшим природным ресурсом, служащим экономической основой любой хозяйственной деятельности, а также основой функционирования института собственности. Не случайно в статье 9 Конституции Российской Федерации [1.1] провозглашен принцип, согласно которому земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности. Определено, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Земля как место размещения объектов недвижимости представляет особый интерес. При этом, в соответствии с действующим законодательством приобрести права на земельный участок с целью функционирования на нем объекта недвижимости можно двумя способами: приобрести права на земельный участок под уже существующим объектом согласно статьям 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), либо получить свободный земельный участок для размещения вновь создаваемого объекта недвижимости, то есть для целей строительства [2.2].

На сегодняшний день значительная часть такого экономического ресурса, как земля, относится к публичной собственности. По состоянию на 01.01.2013 в государственной и муниципальной собственности находилось 1576,8 млн.га земли, что составляет 92,2% всех земельных участков. В собственности граждан 118,3 млн.га – 6,9%, и наименьшая часть в собственности юридических лиц – 14,7 млн.га, что составляет 0,9% [4.1].  

Следовательно, приобретение у государства земли в целях строительства на ней объектов недвижимости приобретает все большее значение в предпринимательской деятельности.

Основной формой договорного, срочного и возмездного владения и пользования земельным участком, находящимся в публичной собственности, является аренда. Возможность совершения сделок с земельными участками, в том числе заключения договоров аренды, предопределила вовлечение земли в гражданский оборот. Аренда становится одной из наиболее перспективных форм землепользования. Договор аренды земли наиболее полно отвечает целям повышения эффективности использования государственных и муниципальных земель, обеспечивает возможность пополнения государственного бюджета за счет арендных платежей за землю [2.3].

Правовой режим земельного участка, предоставленного по договору аренды, в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В условиях бурного развития строительной отрасли и необходимости наиболее эффективного использования земельных ресурсов государства, вопрос о целевом и своевременном использовании земли приобретает все большую актуальность и становится одним из приоритетных направлений как государственной, так и региональной политики.

В послании Губернатора Тюменской области областной Думе от 24.10.2013 «О положении дел в области» особое внимание было уделено вопросам, связанным с арендой земельных участков для реализации инвестиционных проектов. Неиспользование земельных участков, предоставленных для целей строительства, стало основой для поручения органам исполнительной власти Тюменской области и органам местного самоуправления «…провести ревизию всех ранее заключенных инвестиционных договоров — и инициировать расторжение тех из них, по которым работа так и не началась. А в новые договоры в обязательном порядке включать норму, согласно которой отсутствие активности инвестора влечет за собой расторжение договора либо кратное увеличение ставки арендной платы» [1.4].

В целях исполнения данного поручения органами исполнительной власти Тюменской области была организована работа по внесению изменений в нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации – Тюменской области, устанавливающий порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности – Положение об аренде земельный участков, находящихся в государственной собственности, утвержденное постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 № 148-п [1.5].

Так, постановлением Правительства Тюменской области от 20.06.2014 № 331-п «О внесении изменений в постановление от 09.07.2007 № 148-п» были внесены поправки в части определения размера арендной платы за пользование земельным участком, а именно, предусмотрено применение двукратного размера арендной платы в случае, если земельный участок, предоставленный для строительства (за исключением индивидуального жилищного строительства) на срок более трех лет, не используется для указанной цели в течение трех лет со дня его предоставления [1.6].

Помимо повышения размера арендной платы неиспользование земельного участка в целях строительства в течение трехлетнего срока влечет прекращение договора аренды земли по инициативе арендодателя (пункт 2 статьи 45 ЗК РФ). При этом, в период неиспользования земельного участка не включается время, необходимое для его освоения, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Обязанность лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по их использованию в соответствии с целевым назначением установлена в статье 42 ЗК РФ.

Однако такое абстрактное регулирование пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ «времени, которое необходимо арендатору для использования земельного участка» и «обстоятельств, исключающих такое использование» приводит к неоднозначности в толковании данной нормы права и, как следствие, различным подходам судов к вопросу освоения земельных участков.

Представляется что надлежащим использованием земельных участков, предоставленных для целей строительства, является осуществление строительной деятельности по смыслу пункта 13 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации – создание зданий, строений, сооружений (далее – ГрК РФ). При этом, любая строительная деятельность в силу положений статьи 51 ГрК РФ может осуществляться только на основании соответствующего разрешения. 

Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007 [3.1] указал на то, что в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды, в случае если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.  

Следует отметить, что положения статьи 35 ЗК РФ, основываясь на одном из основных принципов земельного законодательства — единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, регулируют общественные отношения, связанные с переходом прав на земельный участок при переходе права собственности на расположенный на таком участке объект недвижимости. С учетом буквального толкования статьи 35 ЗК РФ следует, что данная норма права применима к случаям, если изначально земельный участок предоставлялся арендатору для целей строительства, которое осуществлялось им на законных основаниях (наличие разрешения на строительство), однако по каким-либо не зависящим от него причинам в срок, предусмотренный договором аренды, строительство объекта недвижимости не было закончено.

Таким образом, оценка обоснованности отказа в заключении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, на новый срок непосредственно связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка и добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, выражающихся в фактическим совершении им действий по созданию на арендуемом земельном участке объекта недвижимости [2.1].

Судебно-арбитражная практика свидетельствует о том, что споры относительно законности отказов органов государственной власти, уполномоченных на распоряжение соответствующими земельными участками, в заключении договоров аренды на новый срок весьма многочисленны.

В настоящее время признаки неиспользования земельных участков установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 № 369 [1.3] только для земельных участков сельскохозяйственного назначения. В связи с тем, что на уровне законодательства пределы и критерии неиспользования земельного участка (за исключением земель названной категории) никак не урегулированы, оценка «времени, которое необходимо арендатору для использования земельного участка» и «обстоятельств, исключающих такое использование» во многом зависит от усмотрения суда.

Сложившаяся судебно-арбитражная практика свидетельствует о том, что арендатор должен обосновать, в силу каких объективных причин освоение земельного участка не было произведено в установленные сроки. Позицию судов по данному вопросу нельзя назвать однозначной. В ряде случаев объективными признаются причины, не зависящие от воли арендатора, такие, например, как изменение законодательства.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в постановлении от 18.08.2014 по делу № А70-475/2014 [3.4] указал, что вступление в силу Правил землепользования и застройки, которыми были изменены условия территориального планирования, привело к фактической невозможности использования арендуемого земельного участка в целях строительства. Поскольку эти обстоятельства не зависели от воли арендатора, а последний, в свою очередь, предпринимал необходимые действия по приведению параметров земельного участка в соответствие с изменившимся законодательством, суд исключил данный период времени из «трехлетнего срока неосвоения».

Аналогичная правовая позиция была выражена Арбитражным судом Тюменской области в решении от 23.10.2014 по делу № А70-7603/2014 [3.7] и в решении от 06.11.2014 по делу № А70-6408/2014 [3.8], где суд также квалифицировал изменение законодательства в части условий территориального планирования, как обстоятельство, исключающее возможность своевременного использования земельного участка.

Вместе с тем, примеры судебной практики, где отражена противоположная правовая позиция нельзя назвать единичными.

Так, например, в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу № А70-4788/2014 [3.3] вступление в силу Правил землепользования и застройки не было отнесено судом к обстоятельствам, исключающим использование земельного участка, поскольку данные правила не содержали указаний на то, что распространяют свое действие на отношения, возникшие до их вступления в силу. 

Также в одном из постановлений Восьмого арбитражный апелляционный суда (от 10.12.2013 по делу № А70-5720/2013 [3.2]) суд указал, что, приведение земельного участка (технической документации на земельный участок) в соответствие с изменившимся законодательством, не является освоением данного участка. Апелляционный суд также указал, что получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства не связано с освоением земельного участка, а является действием застройщика по согласованию разрешенных характеристик участка в соответствии с имеющимся у него проектом застройки (статьи 38, 40 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Однако изменение законодательства в части правового режима земельного участка, которое привело к невозможности осуществления на нем строительства, единообразно квалифицируется судами как основание для прекращения договора аренды.

Так например, Арбитражный суд Тюменской области в решениях от 06.08.2014 по делу № А70-4630/2014 [3.5] и от 14.04.2014 по делу № А70-14206/2013 [3.6] указал, что заключение договора аренды земельного участка на новый срок в целях строительства объекта недвижимости несовместимо с установленным градостроительным регламентом. В рассматриваемых случаях арендуемые земельные участки были отнесены территориям городских лесов, где запрещается строительство капитальных объектов (статья 105 Лесного кодекса Российской Федерации).

Анализ практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с прекращением прав на земельные участки в связи с их неиспользованием, показывает наличие затруднений в толковании и применении норм земельного и гражданского законодательства.

Отсутствие формально установленных критериев неиспользования земельных участков, предоставленных для целей строительства, приводит к различному подходу судов и нестабильности гражданско-правовых отношений в данной сфере. В целях устранения пробелов в данной правовой сфере, представляется целесообразным:

— определение и закрепление на законодательном уровне понятия «неиспользования земельных участков» не только для земель сельскохозяйственного, но и для земель иных категорий, а также установление отдельных критериев отнесения земельных участков к неиспользуемым;

— определение рисков арендатора в случае неиспользования земельного участка для строительства в договоре аренды, вплоть до его расторжения в одностороннем порядке.

Принятие вышеуказанных мер будет способствовать дальнейшему развитию механизма прекращения прав на земельные участки, предоставленных для целей строительства, в связи с их неиспользованием, и наиболее эффективному использованию такого государственного ресурса как земля.

Список использованных источников и литературы

 1.Нормативные правовые акты

1.1.Конституция Российской Федерации // СЗ РФ. – 2009. – №4. – ст. 445;
1.2.Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 25 октября 2001 г. №102-ФЗ // СЗ РФ. — 2001. — №44. — ст.4147;
1.3.Российская Федерация. Правительство РФ. О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 // Российская газета. – 28.04.2012. — № 95.
1.4.Тюменская область. Губернатор. О положении дел в области: послание Губернатора Владимира Якушева областной Думе от 24.10.2013 // Тюменская область сегодня. – 25.10.2013 — №195;
1.5.Тюменская область. Правительство. Об утверждении Положения об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности: постановление Правительства Тюменской области от 09.07.2007 №148-п // Тюменская область сегодня – 10.10.2007 — № 186.
1.6.Тюменская области. Правительство. О внесении изменений в постановление от 09.07.2007 № 148-п: постановление Правительства Тюменской области от 20.06.2014 № 331-п // Тюменская область сегодня. – 02.07.2014. — № 114.  

2.Научная литература  

2.1.Аренда земельных участков. Законодательство и практика / В.В. Солдатенков, Е.М. Марченко – М.: Дело АНХ., 2009. – 438 c. 2.2.Земельные участки: основания и порядок приобретения / Тихомиров М.Ю. Третье издание, дополненное и переработанное – М.: изд.Тихмирова М.Ю., 2010 – 218 с.
2.3.Недвижимость в России. Правовое регулирование и судебная практика / Л.И. Шевченко. – М.: ИНИОН РАН – 2005 –  313 с.

 3.Материалы практики  

3.1.Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 №8985/08 по делу№ А55-16774/2007 // Вестник ВАС РФ. – 2009. – №14; 3.2.Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу № А70-5720/2013;
3.3.Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2014 по делу № А70-4788/2014;
3.4.Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2014 по делу № А70-475/2014;
3.5.Решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.08.2014 по делу № А70-4630/2014;
3.6.Решение Арбитражного суда Тюменской области от 14.04.2014 по делу № А70-14206/2013;
3.7.Решение Арбитражного суда Тюменской области от 23.10.2014 по делу № А70-7603/2014;
3.8.Решение Арбитражного суда Тюменской области от 06.11.2014 по делу № А70-6408/2014.

4.Ресурсы Интернета  

4.1.Отчет о деятельности Федерального агентства по управлению федеральным имуществом за 2013 год [Электронный ресурс] / Режим доступа: http://www.fpf.ru;

pravorub.ru

Освоение земельного участка: penzarx — LiveJournal

Многим владельцам приходилось сталкиваться с таким понятием, как «освоение земельного участка». В данной статье мы попробуем разобрать данное определение.


Муниципальное унитарное предприятие «Объединенная городская служба архитектуры, градостроительства и технической инвентаризации» оказывает услугу по выдаче Справки о стадии освоения земельного участка. Документы, необходимые для выдачи Справки о стадии освоения земельного участка:

  • копия паспорта, либо иного документа, удостоверяющего личность, в соответствии с законодательством РФ;
  • копия документа, подтверждающего полномочия представителя действовать от имени заявителя при предоставлении услуги;
  • копии правоустанавливающих документов на земельный участок, либо землеотводных документов на земельный участок, либо копии правоустанавливающих документов на объект недвижимости, расположенный на земельном участке;
  • копия кадастрового паспорта земельного участка;
  • подтверждение оплаты услуг в полном объеме, если оплата производилась не через сайт.

Заявителем может являться как физическое, так и юридическое лицо, правообладатель земельного участка, либо объекта недвижимости, расположенного на земельном участке.

Справка о стадии освоения земельного участка может потребоваться в случае, если Администрация района/города истребует ее у владельца с целью оценки состояния земельного участка.

Сроки, за которые должен быть участок освоен, предприятие не устанавливает.  О них, владелец как правило, информируется постановлением, которое он получает при выдаче ему участка, или же сроки могут быть оговорены Администрацией того района где, к примеру, гражданином была взята земля в аренду.

Специалисты МУП «ОГСАГиТИ» при проведении работ по выдаче Справки о стадии освоения земельного участка, выезжают на участок и производят фиксацию информации на месте, внося в справку сведения об объектах на участке, о состоянии участка. Само по себе понятие «стадия» является условным – по сути, это показатель состояния участка на момент его осмотра специалистом. Также следует понимать, что наличие на участке, предназначенном под сельхозугодья, металлического вагончика не является ключевым мерилом его освоения.

Если земля сельскохозяйственного назначения, то регулирование порядка и основания для изъятия земель, в случае нарушения владельцем правил пользования участком осуществляется согласно новой редакции Федерального закона от 24 июля 2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В частности, Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. №435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения" статья 6 №101-ФЗ дополнена пунктами 4 и 5 следующего содержания:

  • "п. 4. Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.
  • п. 5. В срок, указанный в пункте 4 настоящей статьи, не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка. Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года."

В черте города Пензы земель сельскохозяйственного назначения нет. В данном случае, если лицо является арендатором земельного участка, который был им получен в результате торгов или аукциона, то сроки освоения токого участка регулируются условиями торгов/аукционов. Если же лицо является собственником участка, то все действия касаемо использования участка осуществляются в рамках Земельного и Гражданского Кодексов Российской Федерации.

В случае, если лицо приобретает право на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения, то данные действия регулируются ст. 36 Земельного Кодекса Российской Федерации.

Таким образом, понятие «освоение земельного участка» можно определить как первоначальные подготовительные действия, связанные с выполнением работ на земельном участке для достижения целей для которых приобретался данный участок.

Федеральный закон от 24 июля 2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Федеральным законом от 29 декабря 2010 г. №435-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения".

Земельный Кодекс Российской Федерации.

Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Источник



penzarx.livejournal.com

Что значит неосвоенный участок? Какие основания изъятия у собственника?

Добрый день!

В св-ве от соб-ти «Категория земель — земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем»

Учитывая информацию, указанную в свидетельстве о праве собственности, положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в данном случае не подлежат применению, т.к. согласно ст.1 данного ФЗ, его действие не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

Также обращаю Ваше внимание на следующее.

Статья 77. Понятие и состав земель сельскохозяйственного
назначения ЗК РФ 1. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. 2. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

По смыслу действующего законодательства земельные участки из состава сельскохозяйственных угодий должны использоваться как средство производства в сельском хозяйстве и не подлежат использованию для целей, связанных с застройкой, за одним исключением: на земельных участках из состава сельскохозяйственных угодий могут создаваться мелиоративные сооружения, которые являются объектом недвижимости. В других случаях при наличии общественной необходимости и (или) наличии интереса правообладателя земельного участка в застройке правовой режим земельного участка требует изменения.

Как следует из содержания ст. ст. 77, 81 ЗК РФ, ст. 19 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» на землях сельскохозяйственного назначения допускается размещать здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, а также жилые строения, хозяйственные строения и сооружения — на садовом земельном участке; жилые строения или
жилые дома, хозяйственные строения и сооружения — на дачном земельном участке;
некапитальные жилые строения, хозяйственные строения и сооружений — на
огородном земельном участке.

Таким образом особых поводов для беспокойства в Вашей ситуации полагаю просто нет, подобные земельные участки часто продаются, покупаются, на них как возводятся строения так и не возводятся. Иметь дом или постройки на подобной земле право, а не обязанность собственника.

pravoved.ru

Дачный участок: с чего начать освоение?

 

Первая мысль, приходящая в голову человеку, который приобрел дачный участок: с чего начать освоение территории? С возведения забора или, может быть, с очищения имеющейся площади от сорняков? Что нужно для того, чтобы грамотно составить план предстоящих работ и вообще – с чего начать облагораживать дачный участок?

Отдельную роль здесь будет играть и то, эксплуатировалась ли эта территория раньше, имеются ли на ней насаждения и постройки, оставшиеся от прежних хозяев, или Вам посчастливилось заполучить в свое распоряжение никем нетронутый дачный участок с нуля? Попробуем более внимательно познакомиться с тем, как должен выглядеть процесс освоения дачного участка и какие основные этапы он должен в себя включать.

Дача с нуля: с чего начать ее освоение?

Наверняка, еще задолго до приобретения земельного участка Вам довелось изучить немало тематического материала, познакомиться с тем, как осуществляется озеленение дачного участка и какие элементы и части составляют приусадебную территорию. Напомним, что к основным частям относятся:

  • - хозяйственная зона; 
  • - садово-огородная зона;
  • - зона отдыха.

В зоне отдыха располагают дачный домик, беседки, барбекю, игровые площадки, бассейн и прочие объекты, способствующие приятному и удобному времяпровождению. Садово-огородная зона используется для высадки плодовых деревьев, кустарников и выращивания овощных культур. В свою очередь, в хозяйственной зоне размещают парники, возводят теплицы, располагают компостные кучи.

Помимо данных зон в проект благоустройства территории включают также постоянные ее элементы – то есть те, которые продолжительно будут находиться на одном и том же месте. К числу таких элементов относят дорожки и подъездную дорогу. Таким образом, прежде чем начинать освоение дачного участка, необходимо, в первую очередь, продумать размеры и будущее расположение всех указанных элементов и частей территории. Попробуем представить обобщенный алгоритм действий, с которых рекомендуется начинать освоение дачи с нуля. 

В самом начале владельцу пока еще не освоенной приусадебной территории потребуется определить, к какому типу будет относиться его участок: будут ли в нем преобладать плодово-фруктовые деревья или всю площадь планируется разделить поровну между обустройством сада и огорода (за исключением небольших уголков, отведенных под выращивание декоративных растений и цветов)? Следует помнить, что садово-огородные и огородно-садовые участки обустраивают по-разному, однако независимо от типа их организации плодово-фруктовые культуры всегда размещают в удалении от овощей. Подобное разделение требуется, в первую очередь, для того, чтобы в дальнейшем в ходе защитного или профилактического опрыскивания деревьев, используемые химические препараты не смогли попасть на овощные культуры и иные огородные насаждения.

Итак, предположим, что Вы определились с тем, какие культуры будете выращивать на своей приусадебной территории. Следующий важный этап здесь – это максимально точный расчет количества фруктово-плодовых деревьев и определение их видов и формы (полуштамбовая или карликовая). Примерное соотношение ягодных и плодовых культур, способных удовлетворить потребности одной семьи, приведено в нашей статье «Планировка сада и огорода».

Также потребуется установить, какие ягодные культуры и в каком количестве будут высажены на территории, и вместе с тем рассчитать ориентировочную площадь, которая будет отведена под возделывание овощей.

 

Определившись с видами, количеством и формой плодово-фруктовых и овощных культур, переходят к следующему этапу, входящему в процесс освоения дачного участка – а именно к разработке проекта садового домика, расчету его габаритов с учетом крыльца, террасы, перголы или пристенной теплицы, примыкающих к стене дома. Отдельную роль играет и наличие в проекте дома погреба или подвала, так как выкопанная при их обустройстве земля может быть с успехом использована в выравнивании участка, возведении откосов и подпорных стенок (если, конечно, в этом есть необходимость).

В вопросе, с чего начать освоение дачного участка, наш сайт для дачников рекомендует заострить внимание и на таких важных моментах, как:

  • - внедрение различных элементов садовой архитектуры в ландшафт приусадебной территории;
  • - определение мест посадки декоративных растений;
  • - разметка трассы водопровода и определение мест размещения емкостей с водой;
  • - выбор типа ограждения (сетка, сплошной профлист, штакетник, каменная, металлическая или живая изгородь).

С чего начать осваивать дачный участок: составление плана

К составлению плана переходят уже после того, как все вышеперечисленные нюансы будут тщательно продуманы и проанализированы. Составляют план на простой бумаге в стандартную клетку, где при масштабе 1:100 (в см) один метр территории будет занимать всего 2 клетки.

Вначале на листе очерчивают границы дачного участка с обозначением трассы общего проезда. Затем намечают место расположения дома и обозначают зону отдыха, отмечая при необходимости точки, где в дальнейшем будут находиться соответствующие конструкции и сооружения – беседки, бассейн и пр.

Наиболее кропотливый этап составления плана освоения дачного участка предполагает схематическое обозначение крон деревьев и кустарников с учетом их удаленности друг от друга и принадлежности к тому или иному виду. Так, при составлении плана необходимо принимать во внимание, что:

  • - диаметр кроны карликовых фруктовых деревьев составляет около 3 м;
  • - диаметр кроны смородины – около 1,75 м; 
  • - диаметр кроны крыжовника – примерно 1,50 м;
  • - диаметр кроны малины – приблизительно 1,25 м.

Место под обустройство огорода, как уже говорилось, размещают в удалении от фруктового сада.

При этом рядом с овощными культурами допускается высадить клубнику, землянику либо их необычный гибрид – земклунику, набирающий в последнее время популярность у современных садоводов.

Компостную кучу на плане намечают в самом отдаленном месте, наименее бросающемся в глаза. Это может быть свободное пространство рядом с сараем или иной надворной постройкой.

После составления ориентировочного проекта сада и огорода приступают к определению мест для высадки декоративных растений. Их можно разместить:

  • - возле садового домика;
  • - в зоне отдыха;
  • - вдоль главной дорожки;
  • - вдоль границы, примыкающей к проезду общего пользования.

Последовательность этапов освоения дачного участка с нуля

Итак, примерный план составлен, каким же образом следует подходить к его реализации? С чего должно начинаться освоение необжитого дачного участка? Попробуем вкратце описать последовательность действий по освоению приусадебной территории.

В самом общем плане она будет выглядеть следующим образом:

  1. Возведение забора и строительство дома – если данные мероприятия в силу финансовых причин пока приходится отложить, то можно ограничиться одним лишь обустройством изгороди и обозначением места под постройку жилого сооружения. Здесь же следует учесть наличие места под выкопку траншеи для фундамента и наличие свободного пространства, где будут размещаться строительные материалы.
  2. Обозначение трассы главной дорожки.
  3. Обозначение площади под обустройство огорода (на этом этапе уже можно приступать к посадке многолетних овощных культур, а также ягод – клубники, земляники и пр.)
  4. Обозначение площади под обустройство сада и его заделка.
  5. Высадка декоративных растений – их всегда высаживают в последнюю очередь.

 

Что делать, если приобретенный участок уже освоен ранее?

Если Вам довелось стать счастливым обладателем дачи, уже освоенной предыдущими владельцами, то постарайтесь в преобразовании ее на «свой лад» действовать рассудительно и планомерно.

Для начала проведите тщательную инвентаризацию имеющихся насаждений, оцените состояние и расположение уже возведенных построек, после чего – переходите к разработке проекта реконструкции приусадебной территории. Не спешите опрометчиво подвергать ликвидации оставшиеся от прежних хозяев плодово-фруктовые деревья: решение о вырубке лучше принять после оценки качества их плодов и степени урожайности в целом (однако не забывайте, что даже у самых высокоурожайных деревьев есть своя фаза «отдыха», когда они не приносят плодов).

Вместо вырубленных старых, больных и неплодоносящих деревьев высаживают молодые саженцы – с тем расчетом, чтобы их не затеняли кроны уже взрослых экземпляров, которые было решено оставить. Если в планы нового владельца дачи входит строительство дома, то размещать постройку и подходить к ее возведению необходимо так, чтобы в процессе земляных и строительных работ риск повреждения оставленных садовых культур был минимален.

Ягодные кусты, растущие не в самом удобном месте (по мнению новоиспеченных владельцев дачи), лучше не вырубать или менять их на новые, молодые саженцы, а пересадить в более подходящие уголки сада. Так, Вам не придется ждать несколько лет, пока молодые растения вступят в фазу плодоношения.

Помните, что к преобразованию уже освоенного дачного участка следует подходить с разумной точки зрения. Уничтожать и вырубать все, что осталось от прежних владельцев дачи – нецелесообразно и неразумно, ведь на то, чтобы освоить имеющуюся площадь заново, потребуются не только деньги, но и уйма времени. Помимо этого, новым владельцам придется немало прождать до получения первого урожая от молодых саженцев - обычно период ожидания исчисляется, как минимум, несколькими годами.

diy.obi.ru

Начальные этапы освоения загородного земельного участка

Наконец все юридические вопросы решены, вы становитесь собственником земельного надела и можете требовать именовать себя землевладельцем. Впереди самый интересный и непредсказуемый этап - строительство дома. Но первым делом участок нужно подготовить.

С чего начинается Родина

Первое мероприятие, без которого начало освоения участка немыслимо, это выезд всей семьёй на шашлыки. Возможно, когда-нибудь психоаналитики обратят внимание и объяснят эту маниакальную страсть новоиспечённых землевладельцев. Но так уж повелось, что медведи метят свою территорию отметинами на стволах деревьев. А человек углями от мангала.

Воспользовавшись случаем, что вся семья в сборе, пора обсудить функциональное деление участка.

Его планировка должна стать продуманной системой, в которой полезность и красота взаимосвязаны и взаимно дополняемы. И при этом нельзя допустить, чтобы пострадали интересы кого-либо из членов семьи.

Те, кто постарше, скорее всего захотят иметь огород и сад. Кто-то выберет просто отдых на свежем воздухе, а значит им нужен хороший зелёный газон, затенённые террасы, беседки. Кроме того, мало какой современный участок обходится без бани. Молодёжь, как правило, мечтает о спортплощадке, бассейне, месте для шашлыков. Не нужно забывать о гараже и хозяйственных постройках. Все эти вопросы и предстоит обсудить.

Следует понять, на какие зоны вы планируете разбить участок, и где они будут находиться. Рациональная организация и планировка относительно небольшого земельного участка предполагают его деление на три функциональные зоны:

  • жилая: сам дом, парадный подход с дорожками и цветниками, лужайка, спортплощадка, бассейн, беседка, мангальная зона.

  • хозяйственная: хозблок, гараж, мастерская, баня, место для сбора мусора.

  • сельскохозяйственная: сад, огород, теплица, птичник, место для сбора компоста.

Правильное зонирование участка учитывает размеры территории, ориентацию по сторонам света (например, хозяйственные постройки лучше располагать с северной стороны), рельеф, направление преобладающих ветров.

При этом важна соразмерность и самих зон, и построек. Основным требованием остается удобное расположение и планировка дома относительно функциональных зон. Жилой дом на участке, как правило, ставят главным фасадом к дороге и параллельно ей. Если участок узкий, будущий дом не должен разрезать его, оставляя узкие проходы по бокам. Для этого на узком участке дом размещают ближе к той стороне, куда падает тень, освобождая больше места под солнцем. Кроме главного входа со стороны дороги необходимо ещё иметь выход (лучше из веранды) непосредственно в сторону сада и огорода, а также удобный проход в хоззону.

Наиболее рациональным и удобным является размещение всех хозяйственных строений под одной крышей. По отдельности они не только обойдутся дороже в возведении, но и займут примерно в два раза больше места на участке, учитывая прилегающую территорию, которую проблематично будет как-нибудь использовать плюс необходимые для подхода дорожки.

Правила застройки приусадебного участка

Существующие правила застройки регламентируют минимальные расстояния между постройками. Так, по санитарно-бытовым нормам расстояние от окон жилых комнат до стен домов и хозяйственных построек должно быть не менее 6 м. Колодец же должен быть удален от места расположения септиков, построек, компостных куч на 15-20 м.

И хотя на эти требования мало кто обращает внимание, соблюдение нормативов вполне рационально.

Например, только на полосе шириной не менее 5 м от дороги можно расположить кустарник для защиты дома от пыли и шума, и минимальный проход. Лучше, если это расстояние будет больше, особенно для домов выше одного этажа, когда для защиты дома от улицы кустарника недостаточно и необходимы деревья.

Все индивидуальные загородные дома имеют несколько сгораемых элементов конструкции. Это либо стены, либо перекрытия, либо стропила, перегородки, кровля. Противопожарные разрывы между соседними постройками должны быть не менее 15 м. Поэтому для собственной же безопасности не следует размещать дом ближе 6-7 м от границ соседних участков.

Практически каждый владелец хотел бы отгородиться от любопытных взглядов. В связи с этим возникает вопрос о допустимой высоте забора.

С целью минимального затенения территории соседних садовых (дачных) участков забор должен быть сетчатыми или решетчатым высотой до 1,5 м. Строительство глухих заборов допускается только со стороны проездов. Заборы на участках под индивидуальное строительство законом не регламентируются, можно поставить ограждение любой высоты, не забывая, однако и о соседях.

Подготовка участка к застройке

Первым делом на участке нужна обыкновенная лавочка. Без этого предмета первой необходимости длительное пребывание на участке просто не комфортно. И даже если вы первым делом берётесь за постройку сарая, она всё равно необходима. Просто положить какие-то вещи, пообедать или передохнуть. Не в машине же всё это делать. Первая же по важности настоящая постройка – индивидуальная кабина для чтения свежей прессы. Или попросту туалет.

Теперь можно приступать к освоению участка.

Оно происходит разными путями, в зависимости от запросов и возможностей владельца. Кто начинает с забора, кто привозит вагончик, а кто-то стразу приступает к строительству. Тут не нужно торопиться, грамотная подготовка избавит от дополнительных проблем в будущем.

С места грядущего строительства удаляют всю растительность, вырубают кустарник и старые больные деревья.

Для защиты стройматериалов от непогоды целесообразно сразу соорудить временный сарай.

Для облегчения фундаментных работ следует оставить подъезд для грузовика к одному из углов дома, а лучше к двум, расположенным по диагонали. Если запланировано рытьё котлована, строительство сборного фундамента из бетонных блоков или монтаж бетонных перекрытий, следует зарезервировать место для подъезда экскаватора и автокрана.

Необходимо снять верхний плодородный слой земли под будущим домом и вокруг него, а также там, где планируется подъезд большегрузного транспорта. Стоит заранее завезти кучу щебня, потому что в первый же дождь грузовики раскатают подъездные пути в колею.

Необходимо также предусмотреть места для разгрузки, хранения стройматериалов, складирования мусора. Остатки бетона и раствора будут преследовать вас до самого окончания строительства. Поэтому стоит заранее спланировать, куда вы их будете девать. Разбивать без отбойного молотка бетонную гору занятие малоприятное.

Вот теперь можно и к строительству приступать.

 

domidei.ru

Росреестр

Основным документом, регулирующим раздел, выдел земельных участков, является Земельный Кодекс РФ (далее – ЗК РФ).

Раздела земельного участка – это один из способов образования одного участка или нескольких самостоятельных земельных участков.

На основании пункта 4, пункта 7 статьи 22.2 Федерального Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе земельного участка. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на образуемые земельные участки подается заявление о государственной регистрации перехода или прекращения прав на такие земельные участки. Государственная регистрация перехода или прекращения прав на указанные участки осуществляется одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки.

Основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, являются:

1) решение о разделе или об объединении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков;

2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков;

3) иной документ, на основании которого в соответствии с Законом о регистрации и другими федеральными законами осуществляется образование земельных участков.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

При этом не требуется такое согласие на образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям, а также в случаях образования земельных участков на основании решения суда в обязательном порядке независимо от согласия собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

В соответствии с п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними. Исключение составляет выдел земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Порядок выделения земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения установлен статьями 13, 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Данной нормой установлено, что, участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленных ЗК РФ и Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером.

Проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

Проект межевания земельного участка или земельных участков подготавливается кадастровым инженером. Заказчиком такого проекта межевания может являться любое лицо.

При подготовке проекта межевания, подлежащего утверждению общим собранием участников долевой собственности, кадастровый инженер обеспечивает правообладателям земельного участка или земельных участков, из которых будут выделяться земельные участки в счет земельной доли или земельных долей, органу местного самоуправления поселения и, если заказчик кадастровых работ не является правообладателем земельного участка или земельных участков, заказчику кадастровых работ возможность ознакомиться с этим проектом до его утверждения и представить предложения о его доработке.

Извещение о месте и порядке ознакомления с проектом межевания земельных участков направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации.

В случае если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения  участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.

Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

 

Ирина Спиранская,

главный специалист-эксперт Омского отдела

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

rosreestr.ru

Освоение земельного участка после приобретения

Сейчас зима. Холодно. За окном идет снег. На участке делать нечего. Он весь покрыт метровым снежным покровом. Я потихоньку пишу о событиях, которые были в прошлом году весной-осенью (2010).

После разметки участка, встал вопрос о наведении на участке хоть какой-нибудь видимости порядка. Документально межевание тогда еще не было сделано. О том как мы возились с межеванием можно почитать здесь.

Исходное состояние нашего земельного участка.

Итак что же мы имеем в исходном состоянии? На участке растет высокая трава до двух метров высотой. Преимущественно иван-чай. Сам участок представляет собой плавный склон. К участку подходит грунтовая дорога, уход за которой заканчивается двумя участками ранее и она в результате тоже изрядно поросла травой. Перед въездом на участок выкопана яма и в ней, а также рядом валяется куча мусора. Также неподалеку имеется гора земли, образовавшаяся видимо при выкапывании этой самой ямы. Рядом навалена куча скошенной травы вперемешку с верхним слоем земли и какими-то обломками фанеры, походу результат ландшафтного дизайна у соседей. Себе делали и там заодно «помогли» 🙂

На углу (между севером и востоком участка) участка (точнее рядом т. к. не на участке) растет множество деревьев в основном рябин. На востоке у самой границы участка имеется резкий перепад высоты поверхности примерно на метр. Который неплохо бы частично засыпать и как-нибудь выгодно обыграть, например, частично занять, сделав пруд. Жду ваших советов в комментариях. Здесь же растет две ольхи метра по 3 — 4 высотой.

Здесь же за восточной границей результат того, что соседи забили на межевание и в результате там между нашей границей и соседским забором поле двух метровой травы шириной метров 30. Это мне нравиться. Лучше любоваться девственной природой чем стеной соседского дома.

На юге тоже поле бесхозное метров 100, а за ним автомобильное шоссе, по которому я и добираюсь до участка.

На западе заброшенный участок шириной 15 метров с бытовкой и туалетом типа сартир тоже зарос травой, а за ним большой участок с двумя двухэтажными особняками.

Выбор и покупка косы.

От травы нужно избавиться, а то по участку ходить не возможно, не говоря о том, чтобы чего-то творить.

Выбираю косу. Ручную обычную ? Неа! Все таки 21 век на дворе. Ручную или нет ? Ручную. Она дешевле и места меньше занимает. Да и как пока хранить косу другого типа?

Электрическую или бензокосу ? Электричества у меня пока нет. Шнур таскать по участку тоже не дело. Берем бензокосу. Так что еще? А еще не каждая коса с такими «столбами» справиться. У иван-чая стебли сантиметровой толщины, да и малина не в попад встречается.

В результате купил бензиновую косу с возможностью косить либо металлическим трехлопастным ножом либо стандартной струной. Выбор пал на Hammer MTK34.

Ширина реза леской — 43 см.

Ширина реза ножом — 23 см.

Мощность 1250 Вт
Рабочий объем 34 см3
Ширина обработки 430 мм
Штанга прямая
Бак 0.8 л
Вес брутто 9.395 кг
Вес нетто 6.8 кг

Тут же прикупил масло и запасную упаковку струны. Для бензокосилок такого типа необходим 92 бензин с добавление масла, так как используется двухтактный двигатель. Привез на следующий день эту косу прямо в коробке на автобусе. Сам стал собирать косу прямо на участке. Благо все необходимое для этого имелось в комплекте. Там же была мерная емкость для смешивания в правильной пропорции бензина с маслом.

Батю и жену отправил за бензином. Спасибо им, помогают! Им предстояло прогуляться километр до ближайшей бензоколонки и наполнить пятилитровую канистру. Специально приобретенную недавно для этой цели. Отмечу, что для этого необходимо приобретать специальную канистру, как правило они красного, оранжевого или желтого цвета со специальной отметкой, иначе на бензозаправке вам откажут в отпуске бензина в такую канистру.

Косили попеременно с батей два дня. Солнце в этом году (2010) палило нещадно. Выпил кучу литров воды. Теперь хоть какая-то видимость, что участок не заброшен и передвигаться по нему стало легче.

Выбор и покупка бытовки.

Хотел сделать бытовку самостоятельно. Но на это требовалось время. Совокупность стоимости материалов с их доставкой по цене не намного дешевле готовой бытовки. Особенно хотелось быстрее ее заполучить. Остановились на бытовке с двумя комнатами и прихожкой.

В одной планировалось устроить склад. Цемент для бетонирования заборных столбов, например, чтобы не промок складировать. В другой отдыхать, прятаться от дождя и переночевать.

Выбрали бытовку с внешней и внутренней отделкой вагонкой. Отделка оргалитом (ДВП) значительно дешевле. Крыша покрыта стальными оцинкованными листами. Два окна. Заказывали с утеплителем, но помоему его там нет. Так что если будете заказывать подумайте нужен ли он вам, так как проверить почти ни как, а не ложить его могут запросто.

Платили за бытовку предоплату и ждали неделю пока ее сделают. Привезли бытовку на большом грузовике иностранного производства с манипулятором. Установили в указанном нами месте на не большие бетонные блоки.

На следующий день врезал замок в дверь. Привинтил ручки на двери, а на окна шпингалеты. Позже сделал ставни на окна. Деревянные оббиты стальным оцинкованным листом. Дверь тоже оббил стальным оцинкованным листом. Чтобы сильно не блестели, покрасил дверь и ставни специальной красно-коричневой краской для оцинкованных поверхностей. На ставни повесил не большие замки амбарного типа. Потом сделал лесенку в две ступеньки и козырек над входом. Покрыли бытовку Биотексом, а нижние полозья на которых она стоит на бетоныых блоках снизу покрыли битумом.

Весной буду поднимать бытовку домкратом и выравнивать блоки, подкладывая под них кирпичи и подсыпая щебень. Блоки сверху покрою битумом и положу слой рубероида для гидроизоляции.

Бытовку планирую оставить на участке на постоянных правах после строительства дома и использовать в будущем в качестве хоз-блока.

Уборка мусора с участка.

Тут поступили просто. Батя и жена снова вызвались помогать. Сначала обошли соседей, чтобы они знали что у участка появился хозяин и нефик мусор на него кидать.

Скинули весь мусор который был не в яме в эту самую яму с мусором.

Кидая в яму все подряд наткнулся на ржавый чайник в котором оказался осиный улей:) Обошлось без укусов. Потом воспользовались кучей земли, образовавшейся от выкапывания этой ямы, и засыпали яму.

Первые посадки.

Осенью посадили первую партию деревьев. Пока закончим стройку у нас уже вырастит сад.

Посадили три яблони. Ранней, средней и поздней спелости. Папировка (Белый налив) , Мелба и Лобо. Еще посадили смородину красную и черную, крыжовник «Малохит», Калину и две разнополые облепихи. Рядом с бытовкой посадили девичий виноград, чтобы оплетал ее. Тенденцию продолжу весной.

После этого начал делать забор.

План на следующий сезон.

1. По документам. Поменять целевое назначение (не путать с категорией) земли с огородничества на ЛПХ. Целевое назначение сменить значительно проще чем категорию. Последнюю после 2010 года сменить почти нереально. Но мне и не требуется (категория участка относиться к землям поселений).

Потом если успеем получить разрешение на строительство. Придется еще приобрести проект на строительство. С ним разрешение на строительство у наших властей получить на много легче.

2. Сделать скважину на воду или колодец.

3. Подключить электричество.

4. Подровнять участок.

5. Сделать садовую качель. Моя половинка очень просит. Разве могу я ей отказать 🙂

6. Посадить еще деревья и заняться огородничеством.

7. Сделать наконец туалет типа сортир. Планирую делать его с выгребной ямой и использовать специальные бактерии, которые разлагают содержимое выгребной ямы уменьшая ее содержимое в несколько раз.

Будет много фотографий. Следите за новостями.

moyteremok.ru

Земля требует ответственности

- Валерий Владимирович, почему так много земельных споров? Чего не хватает нам: земли или знаний, как ее использовать?

- И того и другого! При нашей, казалось бы, обширной территории и небольшой плотности населения земли должно хватить всем. Однако только некоторые участки пригодны для применения в сельхозпроизводстве или строительстве. Поэтому государство не может безгранично удовлетворять все запросы.

Как вы знаете, людям для индивидуального жилищного строительства предоставляются участ­ки, если там уже есть инфраструктура: электро-, водо-, теплоснабжение, связь и т. д. Без учета этих факторов нельзя давать разрешение на использование земли, соответственно, возводить сооружения. Это должно быть учтено при разработке или пересмотре генплана любой территории. Причем в последнем случае необходимо заранее уведомить об этом тех, чьи интересы могут быть затронуты.

Такие же проблемы касаются и участков для предпринимателей.

- Представители Национальной палаты предпринимателей “Атамекен” заявили о выявленных прокуратурой свыше 2,5 тысячи нарушений. В чем их суть? Акиматы давали участки без конкурсов. Но это прямое нарушение закона. Поэтому прокуроры направили акиматам представления об их устранении. А акиматы подали в суды иски, чтобы признать недействительными договоры аренды участков, которые сами же ранее выдавали...

- А что в итоге? В итоге страдает добросовестный предприниматель, который без тени сомнения доверился местной власти и вложил в полученный под бизнес участок немалые средства. Начал вести хозяйство, развернулся... И вдруг спустя месяцы, а зачастую и годы ему предъявляют иск о признании решения акима незаконным и договора аренды недействительным.

Чтобы найти решение проблемы, нужно изучить ее корни.

Как это могло произойти? Я бы выделил шесть важных моментов.

Первое. Да, вы правы, сотрудники акиматов непоследовательны в своих действиях. Потому что они, к сожалению, не всегда верны букве закона, возможно, из-за элементарного его незнания или намеренного нарушения.

А закон здесь точен и прост. Так, статья 48 Земельного кодекса требует давать участки (кроме некоторых видов) только с торгов. Никакого иного способа нет.

Теперь смотрите: в суд поступил такой иск. Как он должен быть рассмотрен? Судья на процессе не может рассуждать о правильности или несовершенстве закона и не может в таких случаях принимать решения вопреки закону, исходя из критериев разумности и справедливости. В то же время, к сожалению, для суда по закону не должна иметь правового значения добросовестность лица, получившего землю без торгов. Почему? Объясню: даже если бизнесмен получил участок, вложил средства, не зная, что аким выдал его с нарушением закона, суд обязан признать его действия незаконными, а сделку недействительной. То есть должен строго соблюдать закон!

Вы логично спросите: а защищены ли интересы добросовестного приобретателя участка? Отвечу: да, нормами статей 166 и 922 Земельного и Гражданского кодексов, пунк­том 3 статьи 14 Предпринимательского кодекса. Они регламентируют возмещение за счет бюджета вреда, причиненного госорганами изданием незаконных актов. По пункту 4 статьи 157-1 Гражданского кодекса суд может взыскать с виновной стороны, действия которой вызвали недействительность сделки, в пользу другой понесенные в связи с этим убытки. То есть предпринимателю необходимо подсчитать причиненный ему ущерб и взыскать его с виновного госоргана. Но это нужно сделать в рамках другого гражданского иска.

Второе. Статья 137 КоАП предусматривает административную ответственность должностных лиц за предоставление участков в нарушение закона. Несмотря на много случаев предоставления участков без торгов, по статистике таких дел практически нет. Это говорит о том, что наличие формальной ответственности не решает проблемы.

Третье. Дает о себе знать и час­тая смена чиновников, иными словами, отсутствие так называемой преемственности.

- А когда происходит принудительное изъятие участков?

- Использование земли должно служить во благо обществу. Земля дана для строительства жилья, значит, она не может использоваться для сельхозпроизводства. Если же участок выдан для ведения сельского хозяйства, то, разумеется, любое другое строительство там будет незаконным. Здесь также все просто. Земля дана для возведения необходимого городу объекта и не используется вовсе. Разве это будет отвечать задачам земельного законодательства и общественного блага? Конечно же, нет!

Когда происходит изъятие? Допустим, бизнесмену дали землю под магазин. Он огородил территорию, установил сторожку, подготовил эскиз и по каким-то причинам на этом вся его активность закончилась. Сроки истекли, и акимат резонно проверяет использование земли. Магазина нет - бизнесмен привлекается к ответственности, ему дается срок для принятия мер. Если это не приносит результата, акимат обращается в суд о принудительном изъятии участка.

В случае когда суд удовлетворяет иск, эта земля выставляется на торги и продается другому предпринимателю, более заинтересованному в ее освоении.

- А есть пределы освоения? Что вообще означает этот термин?

- Мы подошли к не менее актуальному четвертому вопросу. Здесь проблема в том, что в законе не прописаны эти самые “пределы освоения”. То есть можно ли считать освоением, если имеется эскизный проект разработки, участок огорожен и возведена сторожка? Или когда собственник уже построил магазин без документов?

Случаи неосвоения, как сама жизнь, конечно, бывают разные. Например, собственник получил документы, чтобы начать строительство, но заболел. Работы так и не начались, сроки уже истекли. Уполномоченный орган выполнил все процедуры, о которых я уже говорил, и обратился в суд. Что должен делать суд? Изъять участок или отказать в иске, признав болезнь бизнесмена уважительной причиной неосвоения?

Пятое. Случается, когда бизнесмен получил все документы и приступил к строительству. На полученный в банке кредит даже возвел магазин до определенного уровня. Однако по независящим от него причинам (например, прекращение финансирования) был вынужден остановить стройку. Вот вам и долгострой. Их у нас сотни. Согласитесь, нескончаемая стройка портит облик города, архитектурную эстетику, а порой может быть угрозой для жизни человека и для окружающей среды. А сколько это приносит страданий несостоявшимся хозяевам!..

Инвесторы готовы купить эти долгострои. Но проблема в другом: закон не позволяет изъять их у собственника.

Шестое. Бывает и такое: на участке, выделенном для возведения индивидуального жилья, построено общежитие для сдачи комнат в аренду и извлечения прибыли. Видите различие и нецелевое использование? Повторюсь: такие действия незаконны и влекут изъятие участка или снос строения.

- Проблемы серьезные, и они требуют своего решения. А каков выход из создавшегося положения?

- В Верховном суде неоднократно обсуждались эти проблемы, чтобы лучше защитить права граждан и чтобы в будущем такие вопросы не возникали.

Создана межведомственная рабочая группа. В ее состав вошли судьи, представители прокуратуры, Минсельхоза, НПП “Атамекен” и партии “Ақ жол”. Состоялось несколько горячих результативных дискуссий. Совместно выработаны следующие решения.

1. Внести поправки в Земельный кодекс, а также в закон об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности. Это позволит установить единые критерии продления сроков освоения участков, изменения процедуры изъятия для строительства, в том числе незавершенных объектов.

2. Внедрить цифровизацию в процедуру предоставления участка с момента подачи заявления до принятия решения и внесения в базу земельного кадастра. Это уберет накладки, когда один и тот же участок дают разным людям. Насколько мне известно, эта работа уже проводится.

Очень важно акиматам отслеживать судебные акты по земельным спорам и связанные с этим случаи незаконного предоставления участков, чтобы выявлять причины допущенных ошибок. И если установлена вина конкретных должностных лиц - привлекать их к ответственности.

3. Решено также внести поправки в нормативное постановление Верховного суда “О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства” (НП). В нем мы предлагаем конкретизировать термин “освоение”. Так, участок будет считаться освоенным, если у собственника есть все разрешения и экс­пертиза проекта. В изъятии такого участка суд откажет. Фактическим освоением предлагаем считать, если собственник имеет документы с неистекшими сроками на строительство, начал проводить работы, соблюдая закон об архитектурной и строительной деятельности.

К уважительным причинам неосвоения предлагаем отнести невозможность получения градостроительной документации, отсутствие инфраструктуры, несвоевременное уведомление предпринимателя об изменении генплана и др.

- Но такие действия под­разумевают перестройку деятельности акиматов...

- Разумеется. Причем мы предлагаем также внести поправки в закон о передаче функций контроля за рациональным использованием земли Минсельхозу. Это позволит установить контроль за соблюдением законности и обеспечением прозрачности предоставления зем­ли. По консолидированному мнению рабочей группы, Минсельхозу необходимо своевременно выявлять факты незаконного предоставления участков. Согласитесь, не может же аким выделять участки и контролировать свои же действия.

В 2014 году территориальные земельные инспекции центрального уполномоченного органа упразднены с передачей их функций по осуществлению госконтроля за использованием и охраной местным исполнительным органам. Такой шаг породил конфликт интересов, который влияет на объективность и прозрачность осуществления этих функций. Это происходит из-за того, что уполномоченные местные органы, предоставляющие участки, и земельные инспекции, контролирующие законность их предоставления и использования, подчиняются только областному акимату.

Нужно предоставить право акиматам предъявлять иски о принудительном изъятии долгостроя у собственника. Возможно, применить опыт других стран по его использованию после продажи с аукциона и возмещения расходов собственнику.

Считаем нужным законодательно запретить первичному собственнику отчуждать участок до его освоения. Такой шаг исключил бы действия недобросовестных приобретателей, которые изначально не собирались осваивать землю, а приобретали ее с целью перепродажи. Но такой вопрос требует дополнительной проработки, так как введение запрета может ограничивать права собственности.

- А как избежать судебных споров? Что надо учитывать при оформлении договоров?

- Прежде чем предпринимать какие-то меры, землепользователю надо четко изучить свои права и обязанности. Не лишней будет и консультация у специалистов о всевозможных рисках, чтобы заранее предусмотреть шаги по их исключению. Например, может быть, стоит изучить историю участка: кто был прежним владельцем, насколько он использовал его по назначению, есть ли непогашенное бремя, в порядке ли документация и т. д. Малейшее несоблюдение этих требований рано или поздно приведет вас к спору. И тогда, даже если вы добросовестный землепользователь, защитить ваши интересы будет непросто.

Как вы понимаете, охватить весь спектр проблем по этой теме достаточно сложно. Надеюсь, проведенная работа позволит снять некоторые из них.

- Когда и как все это будет реализовано?

- Мы направили свои предложения в правительство, выводы рабочей группы всем акимам и уже подготовили проект НП, который вынесем на обсуждение ближайшего пленарного заседания Верховного суда.

Рустем МЕЙРАМОВ, Нур-Султан

Поделиться

Поделиться

Твитнуть

Класснуть

time.kz


Смотрите также


Телефоны:
Санкт-Петербург
+7 (921) 442-69-72
Старая Русса
+7 (81652) 327-90